Todos parecem concordar – e com razão – que é preciso aumentar a oferta de habitação. Algumas das medidas propostas são melhores – e mais verosímeis – do que outras. No entanto, há uma (quase) ausência notória do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) nas medidas propostas. A única exceção é a proposta feita por um dos partidos de revogação do IMI na aquisição de habitação própria permanente, uma medida de eficiência discutível na resolução da crise da habitação.
Realmente, o IMI causa problemas ao mercado da habitação, apesar de não ser a única razão das dificuldades sentidas. Porquê? Na minha opinião, tal acontece sobretudo pela forma como é calculado, não necessariamente por causa do imposto em si. O IMI é calculado a partir do valor patrimonial tributário do imóvel em questão. No caso de prédios urbanos para habitação, este valor é calculado da seguinte forma:
Valor patrimonial tributário = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Em que Vc é o valor base dos prédios edificados, A é a área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, Ca é o coeficiente de afetação, Cl é o coeficiente de localização, Cq é o coeficiente de qualidade e conforto e Cv é o coeficiente de vetustez.
No Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), de onde esta fórmula foi retirada, o coeficiente de afetação depende do tipo de utilização que é dado ao imóvel. No caso de ser utilizado para habitação, o coeficiente é 1. Mas, por exemplo, se estiver a ser utilizado para prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade, o valor deste coeficiente é reduzido. “Espera lá” – pensamos –, “não significa isto que um prédio degradado paga menos à Autoridade Tributária do que um prédio em boas condições? Não pode isto criar um incentivo à não-reparação de imóveis devolutos?” Sim, pode. Especialmente quando combinado com o coeficiente de vetustez, em que prédios mais recentes, regra geral, têm um coeficiente maior do que prédios mais velhos, logo, ceteris paribus, pagando mais IMI que estes últimos.
Se a situação não parece boa, essa impressão é reforçada quando se tem em conta a forma como o valor base dos prédios edificados é calculada. No CIMI, esta variável corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado ao valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor. A construção de uma casa ou de um bloco de apartamentos num terreno implica um aumento do valor médio de construção, já que este é determinado tendo em conta os encargos suportados na construção desses edifícios. Por isso, o IMI a pagar é superior se alguma coisa for construída, em vez de se simplesmente se deixar o terreno como está.
Este imposto desincentiva, portanto, a construção de novas habitações, contribuindo para uma redução da oferta e consequente agravamento de preços das casas e das rendas. Convém notar que esta não é uma lista exaustiva dos problemas da forma de cálculo deste imposto, mas apenas uma visão simplificada sobre o assunto.
É verdade que existem exceções à fórmula de cálculo do IMI aqui apresentada. E também é verdade que o Estado – central ou autarquia – tenta mitigar a redução da oferta estimulada por este imposto com determinadas políticas, como o aumento da habitação pública, isenções fiscais direcionadas ou o arrendamento forçado de imóveis devolutos, esta última de eficácia duvidosa. Mas a questão é que não só algumas destas soluções trazem mais burocracia desnecessária, como também apenas tratam os sintomas sem abordarem a causa.
E se o IMI fosse abolido? Bem o IMI em si não é um mau imposto. Os impostos sobre a propriedade introduzem menos distorções na atividade económica que os impostos sobre os rendimentos1. Também existem evidências empíricas que impostos sobre a propriedade imóvel têm os menores efeitos de redução do crescimento económico, quando comparados com qualquer outra forma de tributação2. Então, se o imposto não é o problema, mas sim o modo como é calculado, faz sentido pensar numa maneira alternativa de cálculo do mesmo. Qual é essa maneira? Uma história para outro dia!
1 OCDE. (2010). Tax policy reform and economic growth. OCDE.
2 Arnold, J. M. (2008). Do tax structures affect aggregate economic growth?: Empirical evidence from a panel of OECD countries.
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