28 FEVEREIRO 2024

O forte aumento do preço das casas em Portugal ao longo dos últimos anos e, mais recentemente, a subida das taxas de juro dos créditos à habitação criaram uma situação que poucos hesitam em chamar de crise da habitação. Sendo este um tema que claramente nos preocupa a todos, não é de estranhar que todos os partidos com representação parlamentar tenham proposto, nos seus programas eleitorais para as Legislativas de 10 de março de 2024, várias medidas para combater esta crise.

Todos parecem concordar – e com razão – que é preciso aumentar a oferta de habitação. Algumas das medidas propostas são melhores – e mais verosímeis – do que outras. No entanto, há uma (quase) ausência notória do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) nas medidas propostas. A única exceção é a proposta feita por um dos partidos de revogação do IMI na aquisição de habitação própria permanente, uma medida de eficiência discutível na resolução da crise da habitação. 

Realmente, o IMI causa problemas ao mercado da habitação, apesar de não ser a única razão das dificuldades sentidas. Porquê? Na minha opinião, tal acontece sobretudo pela forma como é calculado, não necessariamente por causa do imposto em si. O IMI é calculado a partir do valor patrimonial tributário do imóvel em questão. No caso de prédios urbanos para habitação, este valor é calculado da seguinte forma:

Valor patrimonial tributário = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Em que Vc é o valor base dos prédios edificados, A é a área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, Ca é o coeficiente de afetação, Cl é o coeficiente de localização, Cq é o coeficiente de qualidade e conforto e Cv é o coeficiente de vetustez.

No Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), de onde esta fórmula foi retirada, o coeficiente de afetação depende do tipo de utilização que é dado ao imóvel. No caso de ser utilizado para habitação, o coeficiente é 1. Mas, por exemplo, se estiver a ser utilizado para prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade, o valor deste coeficiente é reduzido. “Espera lá” – pensamos –, “não significa isto que um prédio degradado paga menos à Autoridade Tributária do que um prédio em boas condições? Não pode isto criar um incentivo à não-reparação de imóveis devolutos?” Sim, pode. Especialmente quando combinado com o coeficiente de vetustez, em que prédios mais recentes, regra geral, têm um coeficiente maior do que prédios mais velhos, logo, ceteris paribus, pagando mais IMI que estes últimos.

Se a situação não parece boa, essa impressão é reforçada quando se tem em conta a forma como o valor base dos prédios edificados é calculada. No CIMI, esta variável corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado ao valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor. A construção de uma casa ou de um bloco de apartamentos num terreno implica um aumento do valor médio de construção, já que este é determinado tendo em conta os encargos suportados na construção desses edifícios. Por isso, o IMI a pagar é superior se alguma coisa for construída, em vez de se simplesmente se deixar o terreno como está.

Este imposto desincentiva, portanto, a construção de novas habitações, contribuindo para uma redução da oferta e consequente agravamento de preços das casas e das rendas. Convém notar que esta não é uma lista exaustiva dos problemas da forma de cálculo deste imposto, mas apenas uma visão simplificada sobre o assunto.

É verdade que existem exceções à fórmula de cálculo do IMI aqui apresentada. E também é verdade que o Estado – central ou autarquia – tenta mitigar a redução da oferta estimulada por este imposto com determinadas políticas, como o aumento da habitação pública, isenções fiscais direcionadas ou o arrendamento forçado de imóveis devolutos, esta última de eficácia duvidosa. Mas a questão é que não só algumas destas soluções trazem mais burocracia desnecessária, como também apenas tratam os sintomas sem abordarem a causa.

E se o IMI fosse abolido? Bem o IMI em si não é um mau imposto. Os impostos sobre a propriedade introduzem menos distorções na atividade económica que os impostos sobre os rendimentos¹. Também existem evidências empíricas que impostos sobre a propriedade imóvel têm os menores efeitos de redução do crescimento económico, quando comparados com qualquer outra forma de tributação². Então, se o imposto não é o problema, mas sim o modo como é calculado, faz sentido pensar numa maneira alternativa de cálculo do mesmo. Qual é essa maneira? Uma história para outro dia!

¹ OCDE. (2010). Tax policy reform and economic growth. OCDE.

² Arnold, J. M. (2008). Do tax structures affect aggregate economic growth?: Empirical evidence from a panel of OECD countries.