No artigo “O IMI e a crise da habitação – parte I” vimos simplificadamente porque é que o IMI causa alguns problemas no mercado da habitação. Apesar de ter a sua quota parte na crise da habitação, foi aludido anteriormente que o IMI é um imposto com potencial. Para chegar a esse potencial é necessário alterar o modo como é calculado. Nesta segunda parte será vista qual a maneira ideal de cálculo do IMI, bem como as vantagens da alteração para essa maneira.
Genericamente, o IMI é um imposto sobre a propriedade imóvel. Um imposto sobre a propriedade imóvel incide sobre duas componentes: a localização do imóvel, vulgo terreno, e melhoramentos realizados nessa localização, designados no CIMI por “prédios”, que incluem qualquer construção que seja feita no terreno. Uma parte do IMI refere-se ao valor do terreno e outra parte do IMI refere-se ao valor das construções feitas nesse terreno. É verdade que a fórmula de cálculo do valor patrimonial tributável inclui outras variáveis para além destas, e este valor não é equivalente ao valor de mercado do imóvel em questão. Contudo, o IMI tem incidência suficiente nas duas componentes principais para se tornar uma suposição válida na maioria dos casos.
No artigo anterior já foram mencionados alguns problemas que a fórmula de cálculo causa no mercado da habitação. Então qual é a solução? Na minha opinião, a solução é modificar a fórmula de cálculo de modo a que o valor patrimonial tributável recaia apenas sobre a localização do imóvel, excluindo os melhoramentos que tenham sido efetuados nesse terreno. Assim, o IMI incidiria apenas sobre o terreno, deixando as construções isentas do imposto. O IMI deixaria de ser um imposto sobre a propriedade imóvel genérico e passaria a ser um Imposto sobre o Valor da Localização Imóvel (tradução livre do inglês land value tax), ou IVLI para abreviar.
Um IVLI tem vários benefícios. Tributar apenas a localização do imóvel encoraja a construção de habitações, pois elimina os desincentivos fiscais ao desenvolvimento do imóvel, aumentando a oferta da habitação, reduzindo assim os preços.
Também pode ajudar a reduzir o alastramento urbano, ao diminuir o rácio terreno/capital, aumentando a densidade de unidades habitacionais, se a qualidade/tamanho médio de cada unidade habitacional não aumentar o suficiente para compensar o efeito no número dessas unidades (1).
Um IVLI também pode atrair investimento. Como este imposto torna o capital (na forma de construções edificadas) relativamente mais barato que o terreno, as empresas mais intensivas em capital irão preferir localizar-se em jurisdições que contém este imposto, ou que pelo menos, tributem o terreno mais que o capital (2).
Um IVLI também desencoraja a especulação imobiliária. Manter um terreno “vazio” com o intuito de esperar até que ele valorize para o vender, torna-se menos apetecível pois o seu desenvolvimento, por exemplo, sobre a forma de construção de habitação, não é tributado, enquanto a sua manutenção sem melhoramentos continua a pagar imposto. Num imposto sobre a propriedade imóvel tradicional, como o IMI é atualmente, não faz diferença se existe desenvolvimento ou não, pois ambas as componentes – terreno e prédio – estão sujeitas a imposto.
Esta não é uma lista exaustiva das vantagens de um IVLI. Existem muitos mais benefícios com a adoção de um IVLI, não só diretamente relacionados com a habitação. Contudo, as suas vantagens para o mercado habitacional são extensas. Portanto, a alteração do IMI de um imposto sobre a propriedade imóvel genérico para um IVLI tem potencial para ser uma boa medida para fazer face à crise da habitação.
1 Banzhaf, H. Spencer. 2008. How “ Smart” Is the Split-Rate Property Tax?: Evidence from Growth Patterns in Pennsylvania. Lincoln Institute of Land Policy.
2 Hanson, A. 2021. Split-Rate Taxation and Business Establishment Location: Evidence from the Pennsylvania Experience. Lincoln Institute of Land Policy.
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